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Incidence de l’extension d’une terrasse sur la révision du loyer du bail commercial

Cass. com., 13 oct. 2021, no 20-16.901, publié au Bull.

Thème : baux commerciaux

Mots-clés : bail commercial – révision du loyer – renouvellement du bail – plafonnement – valeur locative – caractéristiques du local considéré – facteurs locaux de commercialité

Commentaire : un bail commercial portant sur un local accueillant un fonds de restaurant-bar-brasserie arrive à son terme et les parties s’entendent sur le principe d’un renouvellement. Le désaccord survient sur le montant du loyer révisé.

Les bailleurs assignent le preneur en fixation de la valeur du loyer renouvelé sur la valeur locative. La cour d’appel les déboute de leurs prétentions et applique les règles de plafonnement de l’augmentation du loyer. Les bailleurs se pourvoient en cassation.

En premier lieu, les bailleurs reprochent à la cour d’appel de ne pas avoir tenu compte de l’agrandissement de la terrasse extérieure, exploitée sur une autorisation d'occupation du domaine public, accordée et renouvelée depuis des dizaines d'années. Cette extension de la terrasse constitue une modification notable des conditions d’exploitation et un motif de déplafonnement du loyer renouvelé.

Pour mémoire, la révision du prix du loyer révisé à l’occasion du renouvellement du bail correspond, à défaut d’accord des parties, à la valeur locative (C. com., art. L. 145-33). Afin d’éviter des variations trop importantes des loyers, l’article L. 145-34 prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Cette règle du plafonnement est néanmoins écartée chaque fois qu’il est démontré une « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 », c’est-à-dire des éléments suivants :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

L’extension de la terrasse sur le domaine public à la suite d’une autorisation d’occupation du domaine public constitue-t-elle une modification notable des caractéristiques du local considéré justifiant un déplafonnement du montant du loyer révisé ?

Le moyen est rejeté. L'extension de la terrasse en vertu d'une autorisation administrative ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu'elle ne faisait pas partie de ceux-ci. En somme, l’extension de la terrasse sur le domaine public n’est pas constitutive d’une modification du local.

En second lieu, les bailleurs reprochent à la cour d’appel d’avoir refusé d’aligner le loyer renouvelé sur la valeur locative alors que l’extension de la terrasse a entraîné une modification notable des caractéristiques des facteurs locaux de commercialité qui a eu une incidence favorable sur le commerce de bar-brasserie exploité par le preneur.

L’extension de la terrasse sur le domaine public à la suite d’une autorisation d’occupation du domaine public constitue-t-elle une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du montant du loyer révisé ?

L’arrêt d’appel est censuré au triple visa des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145- 6 du code de commerce. Selon ces textes, « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l'évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée dans les locaux loués, d'écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ».

Or en l’espèce, pour rejeter la demande des bailleurs, l’arrêt d’appel retient uniquement le critère de la modification des caractéristiques du local loué. La cour d’appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, si l’extension de la terrasse sur le domaine public a modifié les facteurs locaux de commercialité et constitue, par là même, un motif de déplafonnement.

En somme, l’extension de la terrasse sur le domaine public ne constitue pas une modification des caractéristiques des locaux loués. En revanche, elle peut entraîner le déplafonnement du loyer de renouvellement si elle est constitutive d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce de bar-brasserie.

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